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房地产营销之商业地产的运作管理模式
作者:管理员    发布于:2014-08-24 09:28:07    文字:【】【】【

    目前在我过集团性质的开发企业,近期开发的很多项目多半与商业运作有关,虽然我没有从事过大型商业地产开发企业管理,但就国内目前大力推广商业地产的诸多集团来说,主要是商业地产运做模式初步研究整理如下:

  1、如何使商业地产开发风险降到最低 

  创建商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。而订单地产是商业公司在进行商业地产运作过程中采用的一种先进的经营模式,也是引以为豪的一项创新。其做法是与其跨国企业和国内知名企业建立了广泛而深入的战略合作关系。开发集团投资建设经营性质的商业广场在项目确定前,都与合作伙伴共同进行市场调研,以不同的身份,从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证,在得出一致结论后,由开发集团进行地产开发,并与合作伙伴签订框架性协议。

  只有这样,开发的商业地产项目就可以最大限度的满足经营商的经营发展需求,又保证了开发商的销售通道顺畅。而且,在大规模城市新区的开发建设中,营建购物中心可以说是形成一种生产力,可以快速有效的带动该地区发展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区,造成相关地域、物业开发的急剧升值和高额盈利。,集团商业管理有限公司先与不同业态的较强商业连锁企业签订协议,由集团性开发企业购地开发,竣工后由商业企业负责经营。

  开发集团的商业模式的特色使之达到强强联合、强中纳强。引进知名品牌主力店与其洽谈,谈判一定很艰难,要聘请最优秀律师。

  选择战略合作伙伴要有三个不同等级的标准:

  (1)有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业;

  (2)社会知名度高,亲和力强的一流企业;

  (3)国内相关行业的前几名。此举意在增强集团商业广场的影响力和抗风险的能力。

  集团现有从事住宅房地产和商业房地产开发的专业人员必须年轻化,平均年龄在35岁左右,全部具有大学本科以上学历,硕士、博士达到占员工总数的50%以上,管理层全部具有硕士以上学历。

  2、进行结构调整方案

  经营方式的调整分为两个方面:一是加强整体营销,对部分已经售出的商铺进行大力包装与宣传;  二是进行股份制改革与重组,使商业公司与战略合作伙伴的关系将转变为股东关系。 

  确立商业地产和住宅地产“两条腿走路”的方向是重大战略的调整,商业地产可以进行战术的调整:只租不售,并且伴以业态的重新组合。调整为主力店、单店各占50%。如果主力店比例太重,那就只是在为银行打工。 

  3、商业地产的目标的确立

  要做商业地产就要有几十年,甚至上百年的企业目标。而要做百年企业,就必须有稳定的收入来源。住宅地产的现金流很不稳定,受政策和市场的影响很大,所以确立了发展商业地产和“收租物业”的方向。但中小企业租住商业物业也不可靠,所以要傍“大企业”而且要有傍跨国企业的想法。 

  4、商业地产的资金缺口处理

  当一个地产开发企业从决定迈出全国化大规模扩张步伐时,和其他正处于急剧扩张期的企业一样,资金链也是一个被质疑的问题。该企业就无法回避资金的问题。很显然,、开发建设的第一批购物广场,之所以多采用出售商铺的方式,正是出于实现快速资金回收的需要。如果“停售改租”,那么由于扩张所造成的资金压力下在没缓过一口气来的时候,又面临着更大的资金压力,商铺不卖,资金是会更紧张”,在这种背景下,开发商必须放慢了商业地产的扩张速度。在资金与速度的张力中,要采取的是暂时忍痛牺牲速度的做法。

 
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