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大型购物中心各部门管理之重点要害
作者:管理员    发布于:2014-08-16 11:22:22    文字:【】【】【

     购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高 许多,且招商的业种、业态差异极大,因此其管理模式与管理要 点也不尽相同,开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来 的营运成本,才能在这场购物中心的大战中争取主动。

  一、管理工作的分类

  管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广,大至建物及设 备,小至花草树木的维护,均为各领域的专业工作,非一般开发 商所能独立承担,其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助, 以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下:

  (一)建物硬件与设备管理

  1、建物管理:

  装修工程管理(公共空间改装) 

  建材定期维护、保养和更新

  建物防水设施定期检验

  外墙、主要隔间墙的使用管理

  紧急逃生通道与逃生梯维持畅通

  2、设备管理:定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练

  空调设备(冷却水塔、管线系统等项目) 

  运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等) 

  消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具) 

  机械停车设备与管理监控设备

  照明设备(一般照明与特殊照明) 

  安全监控

  广播系统(含紧急播音系统) 

  电讯系统

  电气设备

  紧急发电机、紧急排烟机等

  给排水管线系统

  污废水处理设备

  电子显示版、电视墙、招牌

  其它特殊用途的设备

  (二)厂商管理:

  1、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等) 

  2、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等) 

  3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等) 

  4、营运配合管理(促销活动的配合) 

  5、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等) 

  6、装璜设计与施工管理

  (三)营运管理:

  1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等) 

  2POS系统管理(含人员操作培训) 

  3、进出货管理

  4、仓库使用管理

  5、营业范围管理

  6、营业人员检查

  7、营业时间管理

  (四)行销活动配合管理:

  开幕活动管理(仅一次) 

  经常性与季节性活动管理

  临时性或特别活动管理

  单店促销活动管理

  (五)服务性作业管理:

  1、清洁管理

  2、保全管理

  3、服务管理

  4、停车管理

  5、年度安检准备与改进

  6、紧急事故应变与平时演练

  二、管理费计算需考虑的计价项目

  管理费的项目相当繁多,虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举,但实际发生的费用却需要罗列清 楚,以免运营后入不敷出,届时若要再向厂商补收,可能造成纠纷甚至诉讼,负责者不得不慎!

  (一)公共用电:

  1、基本用电(契约容量) 

  2、空调用电:空调主机、风车、冷却水塔

  3、运输设备用电:扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯

  4、公共照明用电

  楼梯间、电梯间照明

  公共厕所、走道、服务区

  美食区公共座位区

  公共停车场照明

  室外广场照明

  外墙照明

  公共招牌照明

  室外景观照明

  5、其它杂项电费

  停车管理监控系统及通风用电

  保全监控系统用电

  公共广播系统用电

  电气系统用电

  美食区共用厨房排烟用电

  给水、抽水马达

  污水处理设备用电

  水池喷泉用电

  每日清洁器具用电

  举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电) 

  (二)公共水费:

  1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水) 

  2、厕所用水

  3、景观维护用水(植物浇灌) 

  4、水池喷泉用水

  5、冷却水塔用水

  (三)清洁费:

  1、清洁设备及用品购置费

  2、公共区域清洁费

  3、美食区清洁费

  4、停车场清洁费

  5、废弃物处理清运费

  6、污废水处理费

  7、特殊清洁费

  水塔、蓄水池清洗(每年2) 

  外墙清洗(每年1-2) 

  消毒费(每年3-4) 

  高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2) 

  采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁 (每年1-2) 

  (四)设备器材维修费及更新:

  1、空调主机、风车、冷却水塔

  2、电梯、扶梯、电动步道

  3、消防设备(药更新) 

  4、机械停车及管理监控设备

  5、公共照明器具

  6、安全监视设施

  7、广播系统(喇叭及电路维护) 

  8、电讯系统

  9、电气设施

  10、紧急发电机、紧急排烟系统

  11、污废水处理设备

  12、公共招牌、电子看板

  13、中央监控室设施维护

  14、清洁机具

  (五)建物维修费:

  地坪维护更新

  厕所设施

  墙面(内、外墙) 

  楼梯及扶手

  屋顶防水

  各类门窗保养维修

  (六)景观设施维护:

  水池、水景

  树木、植栽、草坪

  指引标示设施

  公共座椅

  艺术陈列品

  公用圾垃桶

  (七)人事费用:

  行政管理人事费

  保全人事费

  设备设施保养人事费

  会计服务人事费

  楼管人事费

  清洁人事费

  (八)停车场管理费

  三、管理费的项目

  一般开发商在计算管理费时,可能只注意经常性的支出费用分担,但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所增加的额外费用,兹列举下列项目以供参考:

  (一)需定期专人维护保养的设备项目如下:

  空调设备(主机、风车、风管需定期清洁,压缩机需添加冶煤) 

  电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查

  消防设备与紧急应变相关设备需定期测试,灭火器需定期更换,并接受主管单位检查

  POS系统的维修频率非常高(主要因人为操作不当) 

  照明设备的灯泡更新

  高空灯具的清洁维修费用较高

  机械停车设备

  停车监控管理设备

  美食区的排烟设备油污清除

  广播系统与电讯系统

  景观设施、维护

  (二)需大型修缮或更新的项目与年限(见表) 

  项

  空调设备 15-20

  升降机设备 15 

  电器设备 10-15 

  消防、给排水等管道 10-15 

  电动卷门类 10 

  停车设备 8-10 

  屋顶防水更新 5-10

  外墙重新油漆修饰 510 

  消防系统更 3

  店铺隔阀 3

  铁件油漆 2-3

  (三)因各店特殊需求可另行收费的项目

  1、停车场使用费的分担(部份主力厂商停车需求较高,需另外收取费用) 

  2、广告招牌使用费(需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等) 

  3、电视墙、电子看板使用费

  4、需特殊用电的厂商:

  高科技电子游乐设施(电压稳定性、震动、噪音) 

  大量冷冻食品业(便利商店、餐厅等) 

  大量使用电器烹调的餐饮业(麦当劳等速食业) 

  电脑电器贩卖业

  糕点、面包烘焙店

  5、需特殊照明、音响的表演活动

  6、专用电梯、电扶梯使用费

  7、独立仓库租

  8、单店独立保全费(设备另计) 

  9、公共空间临时租借费

  四、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项

  招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意,因该条件可能影响未来施工成本,必须适 度反应至租金或管理费上。

  1、是否需要特殊用电?独立电表?

  2、是否需要专用空调?(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 问题均需考虑) 

  3、是否需要专用厕所?(设置位置与化粪池的距离,管线的泄水坡度是否足够?) 

  4、是否需要专用停车位?(停车位数量与管制问题) 

  5、是否需要专用播音系统?

  6、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道?(设置费用高、空间及动线均需检讨) 

  7、是否需要专用独立广告招牌?(若为落地式,需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题) 

  8、是否需要特殊防震、隔音设施?(如影城,防震、隔音设施成本非常高) 

  9、是否会制造噪音与振动?(游乐场、CD) 

  10、是否需专用仓库进卸货空间? (IKEA、家乐福等量贩系统) 

  11、是否会制造大量废弃物?

  12、是否需要特殊保全系统与金库?(银行、珠宝金饰店) 

  13、是否需要特殊高度及柱跨距?(影城、量贩店、生活亲子馆) 

  14、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟?污废排水是否需要截油?是否需要专用厨房?是否需要公共座位?是否 需要瓦斯?

  15、是否需要游泳池或戏水设施?(俱乐部,须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理等 配合作业) 

  16、营业时间能否与卖场配合?(影城、PUBDISCO等业种营业时间特殊,需要考虑保全、厕所使用、停车、 进出动线等) 

  五、结语

  以上所述管理相关工作看似复杂,但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此,尤其未来的购物中心将大量引进国外新型或特殊店,势必造成更新的管理问题与需求,因此如何建立有效、经济的管理系统,确实是未来购物中心 发展的一大课题

 
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